Wohnung finden in den Niederlanden

Das Punktesystem: die Miete ist nachrechenbar

Jede Wohnung bekommt nach dem woningwaarderingsstelsel (WWS) Punkte – für Quadratmeter, Energielabel, WOZ-Wert, Küchenausstattung, Garten oder Balkon. Die Punktzahl bestimmt die höchstzulässige Miete. Seit dem Gesetz über bezahlbare Mieten (Wet betaalbare huur, in Kraft seit 1. Juli 2024) ist dieses System verbindlich, nicht mehr nur ein Richtwert.

• Wohnungen bis einschliesslich 186 Punkte fallen unter die Regulierung; bei Verträgen ab dem 1. Juli 2024 liegt die höchstzulässige Anfangsmiete für 144 bis 186 Punkte zwischen 879,67 und 1.157,95 Euro (Preisstand 1. Juli 2024)
• Seit dem 1. Januar 2025 muss der Vermieter bei jedem neuen Mietvertrag eine Punkteberechnung beilegen
• Die Punkte lassen sich mit dem Huurprijscheck der Huurcommissie selbst nachrechnen

Wenn die Miete zu hoch ist

• Im regulierten Bereich (Sozial- und Mittelmiete) kannst du die Miete von der Huurcommissie prüfen lassen – in den ersten sechs Monaten auch rückwirkend
• Im freien Sektor: Die Anfangsmiete lässt sich nur in den ersten sechs Monaten überprüfen lassen – ist sie zu hoch, sinkt sie und du bekommst zu viel Gezahltes zurück
• Die Gemeinden dürfen inzwischen selbst durchsetzen und Bussgelder verhängen

Die Sechs-Monats-Frist im freien Sektor ist eine Ausschlussfrist. Wer erst nach einem Jahr merkt, dass die Miete zu hoch war, kann sie im freien Sektor nicht mehr angreifen. Rechne die Punkte in den ersten Wochen nach, nicht irgendwann.

Praktisches zur Suche

• „Kaal“ heisst wirklich kahl: viele Wohnungen kommen ohne Bodenbelag, ohne Lampen, teils ohne Küche
• Kaution: höchstens zwei Monatskaltmieten, für Verträge seit 1. Juli 2023 gesetzlich gedeckelt
• Ohne Anmeldeadresse keine BSN – kläre deshalb vor der Unterschrift, ob du dich unter der Adresse anmelden darfst. Bei Untermiete und möblierten Zwischenlösungen ist das nicht selbstverständlich