Kapitel 4 von 11
Wohnung finden
Hier lohnt es sich am meisten, nicht von Deutschland auszugehen. Drei Dinge sind grundlegend anders: die Kaution hat keine gesetzliche Obergrenze, befristete Verträge sind der Normalfall, und die Maklerprovision zahlt seit 2023 meistens nicht mehr die Mieterin.
Die Kaution: keine Obergrenze im Gesetz
In Deutschland sind drei Nettokaltmieten das gesetzliche Maximum. In Österreich gibt es diese Grenze nicht. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten – also Hauptmietzins plus Betriebskosten plus Umsatzsteuer, was gegenüber der deutschen Rechnung schon einen deutlichen Aufschlag bedeutet. Der Oberste Gerichtshof hat sogar Vereinbarungen bis zu sechs Bruttomonatsmieten für zulässig gehalten.
- Der Vermieter muss eine bar übergebene Kaution auf einem Sparbuch fruchtbringend veranlagen und getrennt von seinem eigenen Vermögen halten (§ 16b MRG)
- Am Ende bekommst du sie samt Zinsen zurück, soweit keine berechtigten Forderungen offen sind
- Normale Abnützung muss der Vermieter hinnehmen – dafür darf er die Kaution nicht einbehalten
Halte den Zustand der Wohnung bei Einzug UND bei Rückgabe schriftlich und mit Fotos fest. Streit um die Kaution läuft in Österreich nicht über die Schlichtungsstelle, sondern über das Bezirksgericht – das ist der aufwendigere Weg.
Befristet ist der Normalfall
Ein Großteil der privat vermieteten Wohnungen wird befristet angeboten. Das Gesetz schreibt Mindestdauern vor, und seit dem 1. Jänner 2026 unterscheiden sie sich danach, wer vermietet.
- Du selbst kannst nach einem Jahr Vertragsdauer jederzeit zum Monatsletzten kündigen, mit drei Monaten Frist – frühestens wirksam also nach 16 Monaten. Dieses Recht ist unverzichtbar, es kann dir vertraglich nicht genommen werden.
- Für die Befristung gibt es einen Preisnachlass: Der höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich um 25 Prozent (§ 16 Abs 7 MRG). Prüfe, ob er in deinem Vertrag tatsächlich abgezogen wurde.
| Vermieter | Mindestbefristung | Automatische Verlängerung um |
|---|---|---|
| Privatperson | 3 Jahre | 3 Jahre |
| Unternehmerin oder Unternehmer | 5 Jahre (seit 1.1.2026) | 5 Jahre |
Die Maklerprovision zahlt meist nicht mehr du
Seit dem 1. Juli 2023 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer die Maklerin beauftragt, zahlt auch die Provision. Weil in aller Regel der Vermieter beauftragt, zahlst du als Mieterin normalerweise nichts.
- Du zahlst nur, wenn du selbst einen echten Suchauftrag erteilt hast
- Obergrenzen, falls doch: zwei Bruttomonatsmieten plus 20 Prozent Umsatzsteuer bei unbefristeten Verträgen oder ab drei Jahren, eine Bruttomonatsmiete bei kürzeren
- Beim Kauf einer Immobilie gilt das Bestellerprinzip ausdrücklich nicht
In deinem Plan
Wohnen: erste Monate sichernDieser Schritt steht in deinem persönlichen Plan – dort hakst du ihn ab, mit Frist, die sich nach deinem Umzugsdatum richtet.
Zu meinem PlanWie es bei anderen lief
Für Österreich hat noch niemand einen Bericht geschrieben. Du wärst der Erste.
Die Angaben hier beziehen sich auf einen Wegzug aus Deutschland. Für Österreich und die Schweiz gelten bei Abmeldung, Krankenversicherung und Steuern teils andere Regeln.
Quelle und Prüfdatum stehen am Ende des Kapitels. Behördenwege, Fristen und Beträge ändern sich – verbindlich ist immer die Auskunft der zuständigen Stelle. Dieser Guide ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung.