Wohnung finden und mieten

Erst auf Zeit, dann fest

Plane zwei bis drei Monate möbliertes Wohnen ein, bevor du einen langfristigen Vertrag unterschreibst. Das kostet mehr pro Monat und spart trotzdem meistens Geld.

• Du siehst die Wohnung, bevor du zahlst – das schließt praktisch jede Betrugsvariante aus
• Du lernst die Viertel kennen. Welche Straße abends laut ist und wo der Bus wirklich fährt, steht in keinem Inserat
• Vermieter vermieten lieber an Menschen, die sie getroffen haben. Aus dem Ausland heraus bist du einer von vielen Namen, vor Ort bist du eine Person
• Du hast schon eine Adresse – und damit den Nachweis, den du für CRUE, NISS und Bankkonto brauchst

Wo tatsächlich inseriert wird

• idealista.pt – das mit Abstand größte Portal, gute Filter, auch auf Deutsch bedienbar
• Imovirtual und Casa Sapo – zweite und dritte Kraft, teils andere Bestände
• OLX und CustoJusto – Kleinanzeigen, viele Privatvermieter, aber auch die meisten Fälschungen
• Facebook-Gruppen der deutschsprachigen Gemeinden – schnell, völlig ungeprüft
• Schilder „Arrenda-se“ am Haus – im Landesinneren immer noch der wichtigste Kanal, dort steht wenig online

Der Makler: eine Nummer, die du prüfen kannst

Immobilienvermittlung ist in Portugal erlaubnispflichtig. Jede seriöse Agentur hat eine AMI-Nummer und muss sie in Inseraten und im Büro angeben. Sie ist beim IMPIC registriert, der zuständigen Aufsicht.

• Keine AMI-Nummer im Inserat und keine auf Nachfrage: nicht weitermachen
• Die Provision zahlt in Portugal üblicherweise die Seite, die den Makler beauftragt hat – bei Vermietungen wird sie trotzdem oft an Mieter weitergereicht. Vorher klären, nicht beim Vertrag entdecken

Was Vermieter von dir sehen wollen

Als Neuankömmling ohne portugiesisches Einkommen wirst du fast immer nach einer Sicherheit gefragt. Das ist kein Misstrauen gegen Deutsche, sondern Standard bei jedem ohne lokale Historie.

• NIF – ohne portugiesische Steuernummer wird kein Vertrag unterschrieben
• Ausweis oder Reisepass
• Einkommensnachweis: Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen (recibos de vencimento) oder Kontoauszüge
• Fiador – ein portugiesischer Bürge mit festem Einkommen, der mithaftet

Einen Fiador hat als Neuzugezogener praktisch niemand. Der übliche Ausweg ist, mehrere Monatsmieten im Voraus zu zahlen – teils sechs bis zwölf. Das ist legal und verbreitet, aber es bedeutet: Rechne bei der Umzugsplanung mit deutlich mehr Startkapital als in Deutschland, und lass dir jede Vorauszahlung im Vertrag als solche ausweisen.

Der Vertrag – und der Punkt, an dem viele stillhalten

Ein Wohnraum-Mietvertrag (contrato de arrendamento) muss schriftlich sein, die NIF beider Seiten enthalten und läuft in der Regel mindestens ein Jahr mit automatischer Verlängerung. Entscheidend ist aber etwas anderes:

Ein nicht registrierter Mietvertrag ist für den Vermieter Schwarzvermietung – und für dich ein Vertrag, mit dem du bei Behörden schlechter dastehst. Wenn dir jemand anbietet, „das ohne Papiere“ zu machen, ist der günstige Preis genau dieser Nachteil.

Bevor du unterschreibst

• Energieausweis (certificado energético) verlangen – er ist im Inserat Pflicht. Portugiesische Altbauten sind selten gedämmt, und die Klasse sagt dir mehr über deine Stromrechnung im Winter als jedes Foto
• Klären, wer Wasser, Strom, Internet und das Hausgeld (condomínio) zahlt – das ist nicht einheitlich geregelt
• Zustand mit Fotos festhalten, am besten mit Datum, und dem Vertrag beilegen
• Schriftlich festhalten, wann und wie die Kaution zurückkommt (siehe Kapitel „Kosten im Detail“)
• Möbliert heißt nicht möbliert: „mobilado“, „semi-mobilado“ und leer bedeuten in der Praxis sehr Verschiedenes – Liste in den Vertrag

Betrug erkennen

Die portugiesische Guarda Nacional Republicana warnt regelmäßig vor demselben Muster: ein auffällig günstiges Inserat, ein Vermieter, der gerade im Ausland ist, und die Bitte um eine Anzahlung zur „Reservierung“ – vor jeder Besichtigung.

• Nie Geld überweisen, bevor du die Wohnung gesehen und einen Vertrag unterschrieben hast
• Preis weit unter dem Schnitt der Gegend: das ist kein Glück, das ist der Köder
• Die Fotos rückwärts suchen – tauchen sie mit anderem Kontakt oder Preis auf, ist es geklaut
• Zahlung per Western Union, Krypto oder auf ein Konto außerhalb Portugals: immer abbrechen
• Wer nur per Nachricht kommuniziert und jedes Telefonat vermeidet, hat einen Grund dafür

Wenn du wirklich aus der Ferne buchen musst, nimm eine Plattform, die das Geld erst einige Zeit nach dem Einzug an den Vermieter weiterreicht. Dann ist eine Wohnung, die es nicht gibt, dein Problem für einen Tag statt für dein ganzes Startkapital.

Kaufen: nicht im ersten Jahr

Kaufen ist in Portugal für EU-Bürger ohne Einschränkung möglich, und viele planen es von Anfang an. Trotzdem: erst mieten. Die Regionen unterscheiden sich stärker als erwartet, und die Nebenkosten beim Kauf (IMT, Stempelsteuer, Notar) bekommst du beim Weiterverkauf nicht zurück. Ein Jahr Miete ist billiger als ein Fehlkauf.

Was du dafür konkret tun musst