auswandern.dePortugal-Guide · Kapitel 4 von 10
Das ist der Teil, an dem die meisten Umzüge hängen bleiben – und der einzige, bei dem du aus der Ferne echtes Geld verlieren kannst. Der Markt in Lissabon und Porto ist angespannt, Vermieter haben die Auswahl, und genau diese Lage nutzen Betrüger aus. Der Weg, der zuverlässig funktioniert, ist deshalb zweistufig: erst eine Zwischenlösung buchen, dann vor Ort suchen.
Plane zwei bis drei Monate möbliertes Wohnen ein, bevor du einen langfristigen Vertrag unterschreibst. Das kostet mehr pro Monat und spart trotzdem meistens Geld.
Immobilienvermittlung ist in Portugal erlaubnispflichtig. Jede seriöse Agentur hat eine AMI-Nummer und muss sie in Inseraten und im Büro angeben. Sie ist beim IMPIC registriert, der zuständigen Aufsicht.
Als Neuankömmling ohne portugiesisches Einkommen wirst du fast immer nach einer Sicherheit gefragt. Das ist kein Misstrauen gegen Deutsche, sondern Standard bei jedem ohne lokale Historie.
Einen Fiador hat als Neuzugezogener praktisch niemand. Der übliche Ausweg ist, mehrere Monatsmieten im Voraus zu zahlen – teils sechs bis zwölf. Das ist legal und verbreitet, aber es bedeutet: Rechne bei der Umzugsplanung mit deutlich mehr Startkapital als in Deutschland, und lass dir jede Vorauszahlung im Vertrag als solche ausweisen.
Ein Wohnraum-Mietvertrag (contrato de arrendamento) muss schriftlich sein, die NIF beider Seiten enthalten und läuft in der Regel mindestens ein Jahr mit automatischer Verlängerung. Entscheidend ist aber etwas anderes:
Danach bekommst du für jede Zahlung eine elektronische Mietquittung (recibo de renda eletrónico). Die ist dein Beleg, dass du hier legal wohnst – und du brauchst sie für die Steuererklärung und als Adressnachweis.
Mieter dürfen die Registrierung selbst veranlassen. Das ist der Hebel, wenn ein Vermieter mauert.
Ein nicht registrierter Mietvertrag ist für den Vermieter Schwarzvermietung – und für dich ein Vertrag, mit dem du bei Behörden schlechter dastehst. Wenn dir jemand anbietet, „das ohne Papiere“ zu machen, ist der günstige Preis genau dieser Nachteil.
Die portugiesische Guarda Nacional Republicana warnt regelmäßig vor demselben Muster: ein auffällig günstiges Inserat, ein Vermieter, der gerade im Ausland ist, und die Bitte um eine Anzahlung zur „Reservierung“ – vor jeder Besichtigung.
Wenn du wirklich aus der Ferne buchen musst, nimm eine Plattform, die das Geld erst einige Zeit nach dem Einzug an den Vermieter weiterreicht. Dann ist eine Wohnung, die es nicht gibt, dein Problem für einen Tag statt für dein ganzes Startkapital.
Kaufen ist in Portugal für EU-Bürger ohne Einschränkung möglich, und viele planen es von Anfang an. Trotzdem: erst mieten. Die Regionen unterscheiden sich stärker als erwartet, und die Nebenkosten beim Kauf (IMT, Stempelsteuer, Notar) bekommst du beim Weiterverkauf nicht zurück. Ein Jahr Miete ist billiger als ein Fehlkauf.
Möbliert und befristet. Nichts unbesichtigt langfristig anmieten – Betrugsanzeigen sind häufig.
Zwei Wochen vor Ort ersetzen zwei Monate Portalsuche. Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten anschauen.
Für die Kaution gibt es keine gesetzliche Frist wie in Deutschland – was nicht im Vertrag steht, gilt nicht.
In deinem Plan
Wohnen: erste Monate sichernDieser Schritt steht in deinem persönlichen Plan – dort hakst du ihn ab, mit Frist, die sich nach deinem Umzugsdatum richtet.
Zu meinem Plan →Wie es bei anderen lief
Für Portugal hat noch niemand einen Bericht geschrieben. Du wärst der Erste.
Die Angaben hier beziehen sich auf einen Wegzug aus Deutschland. Für Österreich und die Schweiz gelten bei Abmeldung, Krankenversicherung und Steuern teils andere Regeln.
Quelle und Prüfdatum stehen am Ende des Kapitels. Behördenwege, Fristen und Beträge ändern sich – verbindlich ist immer die Auskunft der zuständigen Stelle. Dieser Guide ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung.